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Nutzungsänderung Kosmetik/Massagen zu HP

Dieses Thema im Forum "HP Allgemein" wurde erstellt von Marion Anja, 3. Oktober 2018.

  1. Marion Anja

    Marion Anja Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    22. Januar 2012
    Status:
    HP
    Liebe Forumsmitglieder,

    auch wenn das Thema hier bereits mehrfach diskutiert wurde, verunsichert mich das Lesen der Beiträge mehr und mehr. Zudem finde ich meine "Problematik" hier nicht wirklich wieder. Folgender Sachverhalt:

    Nach nunmehr 1 1/2 Jahren nach meiner bestandenen HP-Prüfung habe ich nun endlich geeignete Räume für meine Naturheilpraxis gefunden. Jetzt stellen sich mir Fragen bezüglich der Genehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde.

    Die Räumlichkeiten befinden sich in Solingen (NRW), sie liegen in einem Gewerbemischgebiet in einem 9 Parteienhaus (9 Wohneinheiten) im Souterrain. Der Eingang befindet sich auf der Hausrückseite und würde nur von mir genutzt werden. Die Praxis hat 62qm, 3 Räume (wovon jeder einen Wasseranschluß aufweist). Die Deckenhöhe liegt (unterschiedlich in den Räumen) zwischen 2,22m (wäre mein Büroraum) und 2,35m (Behandlungsräume). Es sind in allen Räumen große Fenster vorhanden, die in einen ausreichend großen, offenen Lichtschacht führen (Rettungsweg). Der Flur (ehemals Kellerflur) der zu den Räumen führt, ist etwas eng und niedrig (problemlose Durchgangsmöglichkeit von Höhe und Breite, habe leider nicht gemessen). Ich hätte eine eigene Garage (ca. 10m vom Eingang entfernt) vor der auch geparkt werden darf.

    Vor mir wurden die Räumlichkeiten von einer Kosmetikerin genutzt, die auch Massagen angeboten hat. Früher einmal war wohl eine Sprachschule darin. Laut Vermieter sind die Räume immer ordentlich von den Vormietern gewerblich angemeldet worden. Was auch immer damit gemeint ist. Selbstverständlich ist die Vermietung auch gewerblich.

    Nun meine Frage:
    Muss ich der Bauaufsichtsbehörde anzeigen, dass ich dort eine HP-Praxis eröffnen möchte?


    Man kann sich ja nun darüber streiten, ob der Zweck der Nutzung (Kosmetik/Massagen -> HP) ein anderer ist (kurzfristiger Aufenthalt von Patienten / Klienten / Kunden). Bezüglich der Deckenhöhe unter 2,40m habe ich halt bedenken. Spielt denn die Deckenhöhe bei anderen Gewerbetreibenden (Kosmetik) keine Rolle?

    Was soll ich tun? Wie würdet Ihr vorgehen?

    Ich würde mich sehr über ein paar Tipps freuen.

    Viele Grüße und einen sonnigen Feiertag.

    Marion


    Nachtrag:
    Ich habe mich entschlossen, morgen beim Bauamt vorstellig zu werden und Fragen dort zu klären, bzw. einen Antrag zu stellen. Wenn es klappt, dann freue ich mich … wenn nicht, dann muss ich halt weiter suchen.
     
    Zuletzt bearbeitet: 3. Oktober 2018
  2. tigs

    tigs Tina Mitarbeiter Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    17. Dezember 2012
    Status:
    HP
    Nein
    1. machst das nicht Du sondern der Eigentümer
    2. muss das nur gemacht werden, wenn es eine Nutzungsänderung ist.
    Eine Nutzungsänderung für das bauamt besteht nicht bei Änderung der Therapieart sondern bei Änderung der Nutzungsart aus baulicher Sicht zB aus Wohnraum wird gewerblicher Raum.

    Ich würde Dir dringend empfehlen NICHT zum Bauamt zu gehen, denn es sind einige Faktoren, die nicht passen.
    So müssen Aufenthaltsräume einen Blick ins Freie ermöglichen und zwischen OK-Gelände und OK FFB dürfen nicht mehr als 1,25 m Höhenunterschied liegen. (das Maß müsste ich noch eruieren, denn ich bin schon ein paar Jahre aus dieser Planung heraus. Das liese sich aber schnell in der LBO nachlesen). In keinem Fall reichen Lichtschächte. (Was heißt Lichtschacht als Rettungsweg)
    Was die Raumhöhe angeht, so sind 2,30m auch ausreichend - aber nicht die 2,22m.

    Das alles muss aber genehmigt sein. das heißt, Deinem Vermieter muss eine Nutzungsänderung oder eine Baugenehmigung zur Nutzung der Räume vorliegen. DA würde ich an Deiner Stelle ansetzen.
     
  3. tigs

    tigs Tina Mitarbeiter Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    17. Dezember 2012
    Status:
    HP
    für das Bauamt spielt es keine Rolle ob da Massage, Kosmetik oder Naturheilkunde angeboten wird
    Kritisch sind derartige Anträge beim Bauamt, denn die heutigen Parkplatzforderungen und die Forderungen vor zB 20 Jahren weichen voneinander ab und werden in der städt. Satzung geregelt. So musste ich laut einer Bauanfrage vor 3 Jahren für meine Praxis im Eigenheim 3 zusätzliche Parkplätze nachweisen. Da konnte zwar ein Parkplatz vor der privaten Garage liegen, aber der Platz in der Garage und der davor konnten nicht beide für Patienten angerechnet werden. Dass ich eine reine Bestellpraxis habe, hat die untere bauaufsichtsbehörde nicht interessiert.

    Also: ich würde nicht dort hingehen.
    Wenn dann geht Dein Vermieter, denn er ist es auch, der den Auflagen nachkommen muss / müsste.
     
    Passione und Henry.H gefällt das.
  4. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Hallo ihr Lieben,

    ich klinke mir hier mal kurz ein, da mich fast das gleiche Thema beschäftigt.
    Ich könnte auch im Souterrain Räume anmieten zum Januar 2019 mit einer lichten Deckenhöhe von 2,31m - 2,42m in den verschiedenen Räumen. Es ist eine Gewölbedecke, also eine geschwungene Decke die in der Höhe variiert. Jeder Raum hat ein großes Fenster zum Garten raus, also nicht unter der Erde, es gibt Küche, Toilette, drei Behandlungsräume und einen kleinen Aufenthaltsraum mit Fenster von ca. 7qm. Gesamtfläche 78qm.
    Allerdings ist in einem Raum ein Deckenbalken mitten im Raum wo die Höhe 2,06m beträgt. Stellt das ein Problem dar? Die Vermieterin sagte, ich als Mieter müsse mich um die gesetzlichen Bestimmungen kümmern. Das Haus ist eine Jugendstilvilla und als reines Gewerbehaus deklariert. Aktuell ist in den Räumen eine Bürofirma ansässig mit 4 Mitarbeitern. Ein Nutzungsänderungsantrag müsste also wohl nicht gestellt werden, soweit ich das verstanden habe, da schon Gewerbe dort ansässig ist.
    Wo bekomme ich nun raus, ob die Räume für HP geeignet sind? Ich lese hier häufig das Bauamt zu befragen ist nicht die beste Lösung. Allerdings möchte ich nach Unterschrift in ein paar Monaten oder Jahren da keine Überraschung haben. Gibt es einen Fachanwalt den ich fragen könnte?
     
  5. tigs

    tigs Tina Mitarbeiter Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    17. Dezember 2012
    Status:
    HP
    nein
    :LOL: netter Versuch...

    Du hast keine Rechte etwas einzuleiten - außer Deine Praxis beim GA anzumelden.
    Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde hat nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Rechte.
    Das ist clean. Also reicht es, wenn die Auflagen des GA erfüllt sind.
    Solltest Du invasiv arbeiten, so muss der Boden und die Möbel desinfizierbar sein und ein Waschbecken im Raum zur Verfügung stehen.
    Du kannst die Küche als Labor deklarieren (sofern sie passt) und dann ist das in der Regel gegeben
    Schreib mal kurz Deine Therapieverfahren auf, dann guck ich, was mEn notwendig ist. Allerdings kann ich Dir sagen, dass hier im SAL zb SLS mehr Auflagen macht als SB... Deshalb ohne Gewähr, sondern nur ein Angebot
     
  6. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Vielen Dank für die prompten Antworten, tigs.
    Wenn der Deckenbalken kein Problem ist, wie sieht es mit der Arbeitsstättenverordnung aus? Ich lese da was von 2,40m dürfen nicht unterschritten werden, wobei es so klingt als ob das auch egal ist, so lange die Gesundheit nicht gefährdet ist :D Je mehr ich mich da einlese, desto weniger verstehe ich am Ende. Aber jetzt sind ja auch mehrere Mitarbeiter in den Räumlichkeiten vom Büro.

    Therapieverfahren:
    Chiropraktik und Wrist Ankle Akupunktur / Ohrakupunktur. Das GA sagte es würde auch ein mobiles Waschbecken gehen, da das Bad ja auch unmittelbar in Reichweite wäre.

    Noch eine Frage zum Mietvertrag. Es soll mit MwSt angemietet werden, wäre preislich auch kein Problem, ist trotzdem günstig. Aber es ist festgelegt laut Mietvertrag, dass ich mich verpflichte das Mietobjekt ausschließlich für Umsätze zu verwenden die den Vorsteuerabzug beim Vermieter nicht ausschließen. ?? Kann ich da Probleme bekommen seitens des Finanzamts? Das kann ich ja gar nicht, da ich keine Umsätze mit Umsatzsteuerpflicht generiere. Will ja Physio und HP machen.

    Und:
    Der Vermieter gewährleistet, dass das Mietobjekt nach Lage und Beschaffenheit für den vorgesehenen Nutzungszweck geeignet ist. Der Mieter hat jedoch auf seine Kosten die gesetzlichen Vorraussetzungen für die beabsichtigte Nutzung zu beschaffen.
    Der Vermieter übernimmt keine Gewähr dafür, dass die vom Mieter zu beschaffenden notwendigen behördlichen Genehmigungen für die vorgesehene Nutzung erteilt werden und/oder erteilte Genehm. fortbestehen, sofern die Genehm. nicht aus Gründen versagt oder aufgehoben werden, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

    Soweit behördliche Auflagen oder die Einholung/Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in den persönlichen oder besonderen Verhältnissen seines Gewerbebetriebes haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter.

    Ist das Standardtext in Mietverträgen?

    Danke und liebe Grüße
     
  7. tigs

    tigs Tina Mitarbeiter Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    17. Dezember 2012
    Status:
    HP
    Hast Du Angestellte?
    Außerdem schreibst Du 2,30 - 2,40m.
    Für Aufenthaltsräume sind 2,30m ausreichend. Die Räume haben eine Kappendecke, die stetig zwischen den Höhen wechselt und somit ist eine mittlere Höhe von 2,35m anzunehmen. Letztlich geht es bei der Regelung um das Gefühl (zu niedrige Räume drücken optisch runter) und um das Luftvolumen.
    Grundsätzlich gilt: wo kein Kläger, da kein Richter!
    Außerdem widersprechen sich Gesetze teilweise gegeneinander je nach Schwerpunkt... also Brandschutz will was anderes als Arbeitsstätten usw usf

    Ferner zählt der Bestandsschutz (Neubau bedarf mehr lichte Höhe), da die Räume bisher auch gewerblich genutzt wurden.
    Etwas anderes ist es, wenn dort bisher Kellerraum war, die Räume als Kellerraum beim Bauamt in den Plänen vermerkt sind.
    So war das bei mir in meiner ersten Praxis auch. Irgendwann haben wir das mobile Waschbecken verkauft, weil es die Ecken vollstand :D:rolleyes:.

    Da bin ich überfragt. @Henry.H ist da unser Fachmann. Ich wüsste allerdings nicht, warum ein Mieter mit Heilerlaubnis und damit verbundener Freistellung der Umsatzsteuer, den Vorsteuerabzug des Vermieters ausschließt...
    Andererseits verstehe ich auch nicht, warum er für eine Mieteinnahme USt einziehen will, es sei denn, das ist die einzige Einnahmequelle für USt und er möchte aber seine USt der Einkäufe auf diesem Wege zurückhole. Sicher weiß Henry mehr...
    Damit gewährleistet der Vermieter, dass die Räume für eine Praxis beim Bauamt zulässig sind und die notwendigen Parkplätze und Sanitärräume etc. vorhanden sind
    Solltest Du zusätzliche Waschbecken benötigen, so musst Du diese auf Deine Kosten installieren lassen.
    Das gilt auch für die beschaffenheit der Oberböden
    Um sicher zu gehen, gehe mit den Plan-Unterlagen zum Bauamt in die Sprechstunde und frage dort VOR Unterzeichnung des Mietvertrages nach
    Verständlich, derartige Kosten werden häufig abgewälzt, denn für jedes unterschiedliche Unternehmen mit allen möglichen Auflagen, kann ein Vermieter kaum immer die Kosten übernehmen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf dem fett markierten Teil.

    Es ist ein B2B-Mietvertrag und obliegt Eurer Abstimmung.
     
    Henry.H gefällt das.
  8. Henry.H

    Henry.H HPP + Hypnotherapeut Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    21. März 2014
    Status:
    HPP
    Du bekommst keine Probleme. Aber der Vermieter.

    Hier ist das ganz gut beschrieben:

    https://www.lichtenberg-rechtsanwalt.de/Urteile/Mietrecht/Umsatzsteuer.html

    HP ist steuerlich wie ein Arzt zu sehen.
     
    tigs gefällt das.
  9. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Hallo tigs, hallo Henry,

    vielen Dank für eure Antworten, ihr helft mir unglaublich weiter. Ich formuliere gerade meine Änderungen am Mietvertrag und habe von meinem Steuerberater gesagt bekommen, ich solle den Passus mit der "Verpflichtung für den Mieter nur Umsätze zu machen die den Vorsteuerabzug des Vermieters nicht ausschließen" streichen lassen. Da ich ihn ja wissend nicht einhalten kann. Für mich hörte sich das an als ob ich später das Problem mit dem FA bekomme, wenn da etwas schief läuft.
    Auf jeden Fall bin ich jetzt deutlich entspannter nach euren Antworten :)
    Ich höre heute mal was die Verwaltung des Objekts zu meinen Anmerkungen sagt. Werde euch auf dem Laufenden halten.

    Danke noch mal :)
     
  10. Henry.H

    Henry.H HPP + Hypnotherapeut Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    21. März 2014
    Status:
    HPP
    Wenn das Haus sehr viele gewerbliche Parteien hat und dein umsatzsteuerfreier Umsatz darin unter 5% bleibt kannst du dahingehend argumentierten, dass der Vermieter seine Optimierung auf Umsatzsteuer nicht verliert.
    Ansonsten wird es teuer für ihn, da der Vorsteuerabzug für ihn entfällt. Dann wird er dem Vertrag vermutlich nicht zustimmen.
    Dir kann nichts passieren, sofern du alle Fragen wahrheitsgemäß beantwortest.
     
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  11. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Mein umsatzsteuerfreier Umsatz wird wahrscheinlich 100% betragen, da ich nur Behandlungen vornehmen möchte. Ich schicke meine Änderungswünsche gleich an die Verwaltung und bin gespannt. Wenn mir nichts passieren kann so lange ich alles wahrheitsgemäß angegeben habe, bin ich ja fein raus.
     
    tigs gefällt das.
  12. Henry.H

    Henry.H HPP + Hypnotherapeut Heilpraktiker Forumsunterstützer

    Registriert seit:
    21. März 2014
    Status:
    HPP
    Dass dein Umsatz zu 100% umsatzsteuerfrei ist, davon ging ich aus. Ich meinte deinen Anteil an den gesamten Umsätzen der Gewerbeeinheit.
     
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  13. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Oh, alles klar. Das habe ich falsch verstanden. Danke dir. Sobald ich eine Antwort habe gebe ich hier Bescheid.
     
  14. Wauzenberger

    Wauzenberger Mitglied Heilpraktiker

    Registriert seit:
    14. Juli 2013
    Status:
    HP
    Ich habe Bescheid bekommen über meine Fragen und Änderungen des Mietvertrags und dazu folgende Aussage bezüglich der Bruttomiete mit MwSt für Physios und Heilpraktiker:
    Ich kann (in dem Falle muss, weil ich da rein möchte) die Bruttomiete bedenkenlos zahlen und bei dieser Immobilie greift eine Altbestandregelung. Folgender Link beschreibt das ganz gut.
    https://www.iww.de/gstb/archiv/umsatzsteuer-vorsteuerabzug-trotz-vermietung-an-arzt-oder-versicherungskaufmann--altfallregelung-nutzen-f45131
    Über die Raumhöhe brauche ich mir scheinbar keine Sorgen zu machen, da die Räume für Gewerbe freigegeben sind. Mit dem Gesundheitsamt habe ich telefoniert, die interessiert nur der Hygieneplan etc.

    Somit sind alle Fragen vom Tisch und mein Kopf kann sich wieder der weiteren Planung widmen.

    Vielen Dank an euch für die tolle Hilfe ;) (y)

    Ab Januar 2019 sollte ich dann in die Räume ziehen können und loslegen. Geil, ich freu mich.
     
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